Güven sarsılınca beton neden öne çıkıyor?

Son haftalarda finans gündemi hayli hareketliydi. Sermaye Piyasası Kurulu, 17 Eylül’de aldığı bir kararla yedi portföy yönetim şirketine bağlı bazı fonlarda alım satımı durdurdu ve bu fonların bir kısmının tasfiyesine karar verdi. SPK’ya göre süreç aslında yeni değildi; fiili dolaşım oranı düşük bazı hisselerde görülen olağan dışı fiyat hareketleri, 2025’in son çeyreğinde düzenleyicinin gündemine girmişti. Eylül ayında görünür hale gelen bu tablo, 2026 boyunca alınan tedbirler ve ortaya çıkan likidite sıkıntılarıyla birlikte daha geniş bir boyut kazandı.

Kimin ne yaptığını, kimin sorumlu olduğunu bu satırlarda tartışmayacağım; bu, hukukun ve gazeteciliğin işi. Beni asıl meşgul eden, bu tablonun küçük yatırımcının zihninde bıraktığı iz ve bu izin gayrimenkul piyasasına nasıl yansıdığı.

Bir insan, parasını emanet ettiği sisteme duyduğu güveni bir kez sorgulamaya başladığında, o andan sonra hesap makinesiyle değil biraz da içgüdüyle hareket eder. Gördüğüm kadarıyla piyasalarda asıl önemli olan getiri oranları değil, insanların “param orada güvende mi” sorusuna aldığı cevaptır. Bu cevap olumsuza döndüğünde davranış değişir; ama herkes aynı yöne koşmaz. Bazıları elindekini gözünün önünde tuttuğu araçlara çeker. Bazıları riskten tamamen uzaklaşıp bekleme moduna geçer. Bazıları da tam tersine, “kağıt üzerindeki değerlere güvenim kalmadı” diyerek elle tutulur bir varlığa yönelir. Üçü de anlaşılır, üçü de mümkün.

Burada mühendislik tarafımın da devreye girdiği bir nokta var. Gayrimenkul, kağıt üzerinde bir bakiye değil; temeli atılmış, betonu dökülmüş, tapusu olan bir varlıktır. Bu yönüyle güven arayan bir yatırımcı için gerçekten cazip bir liman olabilir. Ama aynı gayrimenkulün bir başka yüzü de var: düşük likidite, yüksek işlem maliyeti ve ciddi bir başlangıç sermayesi gerektirmesi. Bir fon payını dakikalar içinde nakde çevirebilirsiniz; bir daireyi satmak isterseniz doğru alıcıyı bulmak haftalar, bazen aylar sürebilir. Kredi kullanıyorsanız faiz maliyeti, tapu harcı, komisyon gibi kalemler de devreye girer. Yani gayrimenkul, finansal varlıkların dalgalanmasından korunmak için tercih edilebilecek bir liman olsa da, herkesin her an rahatça demirleyebileceği bir liman değil.

Tam bu noktada, son yıllarda kendi çevremde de sık duyduğum bir gözlemi paylaşmak istiyorum: Türkiye’de gayrimenkul, uzun zamandır bir “güvenli liman” algısıyla anılıyor. Dünyanın birçok yerinde konut fiyatları son dönemde ciddi bir soğuma yaşadı; gelişmiş ekonomilerde yıllık bazda gerilemeler görüldü, hatta bazı gelişmekte olan ülkelerde bu düşüş hız kazandı. Türkiye ise bu tablonun büyük ölçüde dışında kaldı; konut fiyatları nominal olarak artmaya devam etti, sert bir çöküş yaşanmadı. Bunun elbette birden çok nedeni var — arz kısıtları, kur ve enflasyon dinamikleri, kentleşme baskısı gibi. Ama son dönemde yaşanan fon krizinin de bu tabloya bir katkısı olabileceğini düşünüyorum. Parasını fonda tutan bir kısım yatırımcı (son dönemde etkilenen fon yatırımcıların haricindekiler), güven sarsıldıkça elindekini daha “dokunabildiği” bir varlığa kaydırabilirler; bu da gayrimenkul talebini bir nebze daha destekleyebilir. Yani Türkiye’de gayrimenkulün fiyat cephesinde bu kadar dirençli kalmasının arkasında, sadece geleneksel yatırım algısı değil, finansal sisteme duyulan güvenin son dönemde aşınmış olması da var.

Ama bunu tek başına belirleyici bir sonuç gibi sunmak da doğru olmaz. Çünkü aynı süreç, insanların ellerindeki finansal varlıkların değer kaybetmesiyle birlikte alım gücünü de zayıflatabilir. Parasını fonda kaybeden ya da bloke olan biri, konut ya da arsa alacak sermayeyi bulamayabilir. Dolayısıyla iki güç aynı anda çalışıyor: bir yanda güvensizlik gayrimenkule yönelimi artırıyor, öte yanda aynı güvensizliğin yarattığı sermaye kaybı talebi frenliyor. Piyasanın son dönemde gösterdiği direnç, bu iki gücün şimdilik ilkinin lehine dengelendiğini gösteriyor olabilir; ama bu dengenin kalıcı olacağını söylemek için henüz erken.

Sonuç olarak şunu söyleyebilirim: gayrimenkul yatırımında artık sadece “fiyat ne olacak” sorusunu sormak yetmiyor. Finansal piyasalardaki güven düzeyi, yatırımcının kendi nakit pozisyonu, alternatif araçların performansı ve gelecek beklentileri, konut ya da arsa kararını fiyatın kendisi kadar etkiliyor. Kimseye “gayrimenkule geçin” ya da “borsadan çıkın” demiyorum; böyle bir tavsiye zaten kimsenin kendi koşullarına tam oturmaz. Ama önümüzdeki dönemde bir yatırım kararı verecek herkesin, faiz ve kredi maliyetini, enflasyonu, kira getirisini, elindeki varlığın likiditesini ve kendi nakit ihtiyacını birlikte, tek bir tabloda değerlendirmesi gerektiğini düşünüyorum. Güven bir kez sorgulanmaya başladığında, geri kazanılması zaman alır; bu süre boyunca akılcı davranan, sadece fiyata değil bu bütüne bakan yatırımcı kazanır. Sağlıcakla kalın.