Haftalık ekonomi notları: Sarı Çizmeli Mehmet Ağa’nın konutları

– Konut

Türkiye genelinde konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %39,7 oranında artarak 112 bin 173 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 912 ile İstanbul, 10 bin 158 ile Ankara ve 6 bin 634 ile İzmir oldu.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %182,8 oranında artarak 16 bin 726 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı 3856 adedi ilk el olmak üzere %14,9 pay ile gerçekleşti. Ancak konut satışları bir önceki aya göre %50 düşerken ipotekli satışların payı ise bir önceki aya göre %28 düştü.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı ise Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %44,2 oranında artarak 79 bin 388 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %70,8 oldu.

2024 yılı satışları bu kadar hızlı iken piyasa memnuniyetsizliği devam ediyor. Konut kredi faiz oranları asgari %2,79 iken bu rekorlar nasıl kırılıyor? 2024 yılının mayıs ayında bu konuda Basit Ekonomi YouTube kanalımda çektiğim videoda konut fiyatlarının Eylül 2024’te de aynı olabileceğini söylemiştim. Ekin ayından itibaren konut satışları yeni rekorlar kırmaya başladı. Bu piyasa iyileşmesinden değil uygun amortisman oranlarına gelmesinden kaynaklanan bir hareketti. Ancak satış fiyatlarında aynı hızda artış görmedik. Olası kredi faizlerindeki düşüş fiyat hareketlerini arttırabilir ancak bilinenin aksine satış adetlerinde agresif bir artış olmaz. Temel neden alıcı satıcı dengesinde alıcı profilinde oluşan değişimdir. Sözü dolandırmadan ifade edelim: Faiz oranları düştüğünde üst gelir grubu yatırım yaparken, alt ve orta gelir grubu hayalini kurduğu evi almaya çalışıyor. Kısaca, fiyatlar düştüğünde aldığı daireyi size yüksek fiyattan satıyor.

Son aylarda satış adetlerindeki artışın temel nedeni vadeli mevduattan çıkan paranın konuta park edilmesidir. Belki şubat veya martta altından çıkacak paranın da etkisi olabilir. Sarı Çizmeli Mehmet Ağa’nın ise bu fiyatlarla bir ilgisi yoktur. O arazi sahibidir veya arazilerinin üzerine yapılan konutların sahibidir.

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre %0,70 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,27 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,41 arttı, işçilik endeksi %1,29 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %26,18 arttı, işçilik endeksi %54,35 arttı. İşçilik endeksinde de 2025 yılı için bir gevşeme olduğu olduğu piyasada konuşulmaya başlandı.

– Faiz ve Konut

Merkez Bankası’ndan mart ayında faiz indirimi beklentisi azalarak devam ediyor. Şubat enflasyonu da belirleyici olacak. Beklenti aylık bazda %4 seviyesi. Bu oran faiz indirimini zorlaştırır veya sembolik bir indirim olabilir. Konut almak isteyenlerin yüksek faizden düşük fiyata konut alıp makul bir orandan yaniden yapılandırmayı istemeleri doğaldır. Katlanacağı faiz yükü maliyet olacağı için zamanlaması çok önemlidir. Bu konu özellikle genel seçime endekslidir. Seçimlerden 12-18 ay önce faizler dip seviyesini görür. Şahsi beklentim 2026 yılı ilk yarısı içinde bu seviyelerin görüleceği, ancak bu dip faiz oranının piyasanın özümsediği 0,99 gibi oranların çok üstünde olacağıdır. Konut fiyatlarını ise mart ayından itibaren izlemek gerekiyor. Haziran ayına kadar izlenmesi gereken bu süreçte ülkenin ekonomik durumuna göre satış adetlerinden bağımsız olarak fiyatlarda yükseliş olabilir.

– Metropollerde Konut

Gayrimenkul yatırım aracı olarak görülse de esas itibari ile ikame amaçlıdır. Türkiye gibi ülkelerde konut satın alınması gereken bir hayaldir. Yeni dünyada finansal yönelim ikame veya yerleşik hayattan bağımsız ilerliyor. Lüks konutlarda satın almalar hızla devam ederken özellikle beyaz yakalılar ve/veya çekirdek aileler için daha küçük 2+1 veya 1+1 daireler revaçta olmaya devam edecektir.

– Yazlık Bölgelerde Konut

Yazlık bölgelerde konut anlayışı daha farklıdır. Mesela istanbul gibi metropollerde çalışan bir bireyin ofiste bulunma zorunluluğu yoksa ulaşım ağına yakın bölgelere taşındığını gözlemliyoruz. Bu trend artarak devam edecektir. Fırsat olabilecek konu ise yazlık bölgelerdeki gayrimenkulün, sahibinin iş hayatındaki olası sorunlarda gözden çıkartabileceği ilk emtia olmasıdır.

– Arazi

Konuta endeksli hareket eden, aslında imara yakınlığı ile fiyatı belli edilen bir ürün. Önümüzdeki dönemde merkeziyetsiz toplum düşüncesine karşı herkesin mutlaka imarsız tarla edinmesini bir zaruriyet olarak görüyorum.

– Altın

Ons altında 2900-3200 hedefimiz olduğunu ve 2850 altında kapanış olmadıkça bu hedefe göre hareket edeceğimizi belirtmiştim. Haftayı 2950 ara direnç seviyesinin altında 2936 seviyesinden kapattı. Grafikte henüz bir değişim yok. Hatta ABD Başkanı Trump’ın altını tekrar değerlemeye sokmak istemesi gibi konular artışı destekliyor. Gram altın ise 3440 seviyesinde haftayı kapattı. Usdtry kur bacağından destek gelmese de Ons altın hareketiyle yükselmeye devam ediyor. Gram altında hedef vermek çok zor. Merkez Bankası döviz rezervi kurun çok yükseltilmeyeceğini ifade ediyor. Yıl sonu için 40 TL’nin biraz üstü genel hedef. Bu konuda objektif bir öngörü yapmak çok zor. Gram altın yatırımcısı iseniz düşüşlerde toplamak hala en mantıklı tercih gibi duruyor. Son bir yılda %72,25 kazandıran gram altından olası çıkacak para da bu nedenle gayrimenkulü besleyebilir.

– Borsa

Xu100 grafiğinde yatay negatif geçen bir haftayı da tamamladık. Göstergeler kötü. Yatay piyasada hareket etmek ve hedef göstermek zordur. Borsamız ucuz mu? Evet ucuz. Dolar bazlı grafik kötü mü? Kötü. Kurun ani yükselmesini bekliyor muyuz? Mevcut siyasi ve ekonomik durumda hayır. Geriye hikaye kalıyor. Ana hikayemiz faiz indirimi ise bunu temel alarak, ya paranın maliyetini göze almayarak borsadan uzak duracağız ya da belli seviyeleri bekleyerek kademeli alım yapacağız.

Borsada riskten uzak kalmak isteyenler 10200 seviyesi üstünde 2 gün kapanışı beklemek zorundalar. Kademeli alım isteyenler için daha önce tespit ettiğimiz dip seviye olan 8562 çok kısa vadede geçerliliğini korurken sırasıyla 9600-9200 desteklerine dikkat etmeliler. Ara ve ana trend destekleri birbirine çok yaklaştığını ve bu seviyeler ise bu hafta için 9000-8562 oldu. Çoğu yatırımcı son bir yıldır zararda. Hisse bazlı borsa değeri 7000 seviyesinde. Aracı kurumlar 2025 yılı için 13000-14000 seviyeleri hedef verse de şu an piyasada kötü duygular hakim.

Özet olarak, Borsamızın zirvesi yaklaşık 5 $ oldu. Pivot seviyesini 2,5 $ aldığınız zaman (şu anki kur ile 36,38 x 250 ‎ = 9.095) bu fiyatın altında uzun süre bekleseniz bile alım fırsatıdır. Bu cümle aynı zamanda kendime aldığım nottur.

Not: Burada yer alan yorum ve tavsiyeler yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmakta olup, herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan bu içerik, genel anlamda bilgi vermeyi amaçlamakta olup; bu içeriğin, müşterilerin ve diğer yatırımcıların alım satım kararlarını destekleyebilecek yeterli bilgileri kapsamayabileceği dikkate alınmalıdır.