KURUN GÖLGESİNDEKİ KONUT

Değerli Kent Bursa okurları, merhaba. Geçen yazımda TCMB verileriyle dolar bazında konut fiyatlarının nominalde rekor kırdığını ama reel olarak 2010 seviyelerine gerilediğini konuşmuştuk. Bu hafta konuyu bir adım daha derinleştiren, ekonomi çevrelerinde çokça paylaşılan iki değerlendirmeyi sizinle birlikte okuyalım; çünkü işin içine bir de kur meselesi girince tablo hepten değişiyor.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman’ın paylaştığı bu grafikten yola çıkarak ben de aklıma takılan bir soruyu hesapladım: ‘Son üç yıldır kur baskılanmasaydı bu tablo nasıl görünürdü?’ Yaptığım hesaba göre, kurun reel değerini koruduğu bir senaryoda konutun dolar bazındaki ‘toparlanmasının’ büyük bölümü buharlaşıyor. Reel endeks bugün göründüğü gibi 105 değil, 74 seviyesinde kalıyor; yani hâlâ 2010’un dörtte biri kadar altında. Nominal endeks de 160 değil, 114 civarında oluyor. Kısacası gördüğümüz yükselişin önemli bir kısmı gerçek bir değer artışı değil, kurun yapay olarak tutulmasının yarattığı bir gölge.

Bu paylaşıma gelen yorumlar üzerine kendim de bir netleştirme yapma ihtiyacı duydum ve bunu bu köşede de tekrar etmek isterim: ‘Konut ucuz’ demiyorum, ‘konut ucuzluyor’ diyorum; ikisi çok farklı şeyler. Vereceğim örnek gayet yerinde olur: bir mal dünden bugüne biraz ucuzlamış olabilir, ama bu onu otomatik olarak erişilebilir kılmıyor. Yani burada iki ayrı pahalılıktan söz ediyorum: TL ve gelir bazında konut hâlâ pek çok aile için erişilemeyecek kadar pahalı; dolar bazında ise kur baskısı nedeniyle olduğundan daha değerli görünüyor. Bu ikisini birbirine karıştırmamak gerekiyor.

Ben de mühendislik tarafından baktığımda benzer bir uyarıyı sahada sık sık yapıyorum: ‘Dolar bazında ucuzladı, şimdi tam fırsat’ diyerek karar veren yatırımcı arkadaşlarıma, bu fırsat algısının bir kısmının kurun gölgesinde şişmiş olabileceğini hatırlatıyorum. Kur normale döndüğünde bu görünüm de kendiliğinden değişecektir. Bursa’da da hem konuşmalarımda hem şantiyede gördüğüm gerçek şu: bir yanda maaşıyla ev almaya çalışan aileler için konut hâlâ çok ağır bir yük, diğer yanda ‘dolar bazında ucuz’ diye düşünen yatırımcı için resmin tamamı göründüğünden farklı. İkisi de doğru, ama ikisi de aynı şeyi anlatmıyor.

Önümüzdeki yazılarımda bu tabloyu Bursa’nın ilçe bazlı verileriyle karşılaştırmaya devam edeceğim. Rakamların diliyle ve biraz da temkinle konuşmaya devam etmek dileğiyle, bir sonraki yazıda görüşmek üzere.

Sağlıcakla kalın.