Miras kalan taşınmazlarda yeni satış usulü

HANDE DURMUŞ / ÖZEL HABER

12. Yargı Paketi 17 Temmuz 2026’da yasalaştı. Taşınmaz satış usulü açısından önemli değişiklikler mirasçılar arasındaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi konusunda yapıldı.

Konuyla ilgili Kent Bursa Gazetesi’ne açıklamalarda bulunan Hukukçu Pınar Karpuz, tüm ihale ve artırma süreçleri Adalet Bakanlığı altyapısına bağlı sistemler üzerinden elektronik ortamda yürütülmeye devam etse de satış usullerinin artık değiştiğini söyledi.

MİRASÇILAR ARASINDAKİ TAŞINMAZIN SATIŞI

İcra ve İflas Kanunu bakımından önemli bir değişiklikler olduğunun altını çizen Hukukçu Pınar Karpuz, “Taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla malik olduğu ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse:

Birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak.

Bu düzenleme özellikle miras kalan taşınmazın ortaklığının giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında oldukça önemli. Miras kalan taşınmazın ortaklığın giderilmesi satışında getirilmiş olan yeni “ilk artırmanın sadece mirasçılar arasında yapılması” kuralı, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile yürürlükte” diye konuştu.

YENİ SİSTEM TAM OLARAK HANGİ TAŞINMAZLARDA UYGULANACAK?

Her izale-i şuyu satışında otomatik olarak uygulanmayacağına çeken Hukukçu Pınar Karpuz,

“Şu üç şartın birlikte bulunması gerekiyor:

1. Taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması,
2. Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması,
3. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması.

Bu şartlar varsa birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak. Üstelik bu özel birinci artırma usulü bir defaya mahsus uygulanıyor” dedi.

SATIŞ SÜRECİ NASIL BAŞLAYACAK?

İzale-i şuyu davasında mahkeme öncelikle ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verdiğini de belirten Hukukçu Pınar Karpuz, “Karar kesinleşip satış aşamasına geçildiğinde taşınmazın satışı ilgili satış birimi tarafından elektronik satış sistemi üzerinden yürütülür.

Satış ilanında;

• Taşınmazın niteliği,
• Konumu,
• Muhammen bedeli,
• Satış şartları,
• Birinci ve ikinci artırmanın tarihleri,
• Teklif ve teminat şartları belirtilir.

Önemli nokta: Yeni sistemde satışın elektronik ortamda yapılması, birinci ihalenin herkese açık olduğu anlamına gelmiyor. İlk artırmanın katılımcıları, kanunun özel şartlarını taşıyan dosyada sadece malik mirasçılar oluyor” şeklinde sözlerine devam etti.

BİRİNCİ ARTIRMAYA KİMLER KATILABİLİR?

Yeni düzenlemenin en önemli kısmı hakkında da bilgiler veren Hukukçu Pınar Karpuz şunları söyledi:

“Birinci artırma

Sadece taşınmazın malik olan mirasçıları katılabilir.

Birinci artırmada ne kadar teklif verilmesi gerekiyor?

Burada yeni düzenleme çok önemli.

Normal elektronik satışlarda teklifin belirli bir asgari eşiği bulunurken, bu özel birinci artırmada muhammen kıymetin %100’ü esas alınıyor.

Kanundaki düzenleme, birinci artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde 100’ünü ve ayrıca gerekli masrafları karşılaması gerektiğini öngörüyor.

Böylece taşınmaz ilk aşamada aile dışındaki bir üçüncü kişiye gitmeden, mirasçılardan birinin mülkiyetine geçebilir.

Fakat bunun karşılığında ihaleyi kazanan mirasçının ihale bedelini süresinde yatırması gerekir.

Peki hiçbir mirasçı yeterli teklif vermezse?

İşte o zaman ikinci artırma devreye giriyor.

Yeni düzenleme taşınmazın mutlaka aile içinde kalacağını garanti etmiyor.

Birinci artırmada gerekli koşulları sağlayan bir teklif oluşmazsa, ikinci artırma yapılacak ve burada üçüncü kişiler de devreye girebilecek.

Bu nedenle yeni düzenleme “miras kalan ev artık yabancıya satılamaz” şeklinde anlaşılmamalıdır. Böyle bir garanti yoktur.

İkinci artırmada durum nasıl– İkinci artırmada artık sadece mirasçılarla sınırlı bir sistem yok.

Üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir.

İkinci artırmadaki asgari teklif hesabı ise farklıdır.

Kanun, ikinci artırmada:

muhammen kıymetin %50’siiletaşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyenin rüçhanlı alacağının toplamındanhangisi yüksekse onun ve ayrıca ilgili paraya çevirme/paylaştırma masraflarının karşılanmasını arıyor.

İhaleyi kazanan mirasçı parayı ödemezse ne olur?

Bu da yeni düzenlemenin dikkat çekici taraflarından biri.

Ortaklığın giderilmesi satışında en yüksek teklifi veren kişi ihale bedelini süresinde yatırmazsa, alınan teminat iade edilmiyor; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödeniyor.

Eğer ihaleyi kazanan kişi paydaş/mirasçı ise, teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında ödenmesi öngörülüyor.

Ayrıca en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası uygulanıyor.

Bu nedenle:

“İhaleyi kazanayım, sonra param yetmezse vazgeçerim.” şeklinde hareket etmek ciddi sonuçlar doğurabilir”

YENİ SİSTEMİN EN ÖNEMLİ STRATEJİK SONUCU NEDİR?

Uygulamada en önemli noktayı örneklerle açıklayan Hukukçu Pınar Karpuz,

“Örneğin 4 kardeşin ortak olduğu 4 milyon TL değerindeki ev:

Eski sistemde:
İhale üçüncü kişilere de açık olduğundan, dışarıdan bir kişi yüksek teklif vererek evi alabilirdi.

Yeni sistemde:
Önce dört kardeşe özel bir artırma yapılıyor.

Bu dört kardeşten biri veya birkaçı evi almak istiyorsa, ilk artırmada taşınmazı aile içinde tutma fırsatı doğuyor.

Ancak bu fırsatın kullanılabilmesi için muhammen bedelin %100’ünü ve gerekli masrafları karşılayan geçerli bir teklif oluşturulması gerekiyor.

Çok önemli: Dosyanız eski mi yeni mi?

Burada dosyanın satış ilanının hangi tarihte yapıldığı kritik.

Kanunun geçici maddesine göre, İİK 114’teki bu değişiklikler yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmayacak; o satışlarda eski hükümler uygulanmaya devam edecek.

Yani yalnızca:

“İzale-i şuyu davam 2025’te açıldı.”demek yeterli değil.

Örneğin dava 2025’te açılmış olabilir ama satış ilanı yeni düzenleme yürürlüğe girdikten sonra yapılmışsa farklı değerlendirme gündeme gelebilir.

Özellikle satış ilanının tarihi çok önemli” diye sözlerine son verdi.