Sadece oran değil: Kat karşılığında doğru müteahhidi seçmek

Bursa’da yıllardır kat karşılığı inşaat masalarındayım ve her seferinde aynı sahneyi görüyorum: Arsa sahibi elindeki teklifleri masaya koyuyor, gözü hep aynı rakamda, “Hangi müteahhit bize daha fazla daire veriyor?” Oysa bu soru, kentimizin dört bir yanında yıllarca beton yığını halinde bekleyen yarım kalmış inşaatların da başlangıç noktası. Çünkü kat karşılığında en pahalıya mal olan hata, kararın yalnızca oran üzerinden verilmesi.

Osmangazi’de, Yıldırım’da, Nilüfer’in eski yerleşim bölgelerinde kaba inşaatı tamamlanmış ama üstü kapanmamış, demiri paslanmaya terk edilmiş binalar bunun en somut kanıtı. Bu manzaranın büyük kısmı, arsa sahiplerinin sadece “en yüksek oranı veren” müteahhidi seçmesinin sonucu. Yüksek oran teklif eden bir müteahhit bunu bazen gerçekçi bir maliyet hesabıyla değil, işi almak için verir. İş elindeyken saha koşulları, malzeme fiyatları ve nakit akışı hesapla örtüşmeyince proje yarıda kalır; arsa sahibi de elinde ne tapu ne teminat, kalakalır.

Oranın Yanına Ne Koymalı?

Bir müteahhitle masaya oturduğunuzda sormanız gereken sorular, oranın çok ötesinde olmalı. Arsa sahiplerine: Önce müteahhidin geçmiş projelerini gezin; bitirdiği binaların işçiliğine, ortak alanlarına, cephe detaylarına bakın. Bir müteahhidin gerçek referansı, konuştuğu değil teslim ettiği projedir.

İkincisi, finansal gücünü ve iş kapasitesini sorgulayın. Aynı anda kaç projesi var, hangi bankalarla çalışıyor, tedarikçilerle ilişkisi nasıl? Bursa’daki yarım kalmış projelerin ortak noktası, müteahhidin kapasitesinin üzerinde iş yüklenmesiydi. Üç dört şantiyeyi aynı anda yürütmeye çalışan bir müteahhit kaynaklarını böler ve hiçbirini zamanında bitiremez.

Üçüncüsü, projeye kattığı değere bakın. İyi bir müteahhit sadece bina dikmez; doğru mimari çözüm sunar, enerji verimliliğini düşünür, deprem yönetmeliğine görünürde değil gerçekte uyar. Bu farkı sözleşme öncesinde anlamak zor değil: daha önce yaptığı projelerin statik raporlarını, zemin etütlerini, kullandığı beton sınıfını sorabilirsiniz. Ciddi bir müteahhit bu sorulardan çekinmez, aksine memnuniyetle anlatır.

Dördüncüsü ve bence en çok göz ardı edileni: bitirme hızı. Bursa’da bazı projelerde sözleşmeden teslime kadar geçen süre dört beş yılı buluyor. Oysa doğru planlanmış, doğru kapasiteyle yürütülen bir kat karşılığı proje normal koşullarda on sekiz ila otuz ay içinde tamamlanabilir. Süre uzadıkça yalnızca arsa sahibinin sabrı değil, malzeme maliyetleri de aleyhine işliyor; her ay geçen süre projenin ekonomisini yeniden hesaplatan bir risktir.

Arsa Sahiplerinin Beklenti Sorunu

Bu işin bir de arsa sahibine bakan yüzü var ve onu da açıkça söylemek gerekir. Bursa’da özellikle değerli konumdaki bazı parseller yıllardır elden çıkmıyor, çünkü sahipleri piyasanın çoktan geride bıraktığı rakamlarda ısrar ediyor. Genellikle referans alınan şey, on, on beş yıl önce komşu parselde yapılmış bir anlaşma; oysa aradan geçen sürede beton, demir ve işçilik fiyatları öyle arttı ki, o eski oran bugün hiçbir müteahhit için uygulanabilir değil. Otopark zorunluluğu, güneş enerji sistemleri, ortak alanlar da maliyetleri katlamış durumda.

Bu ısrarın sonucu, çoğu zaman beklenen kazanç değil tam tersi bir kayıp oluyor: yıllarca kira geliri getirmeyen, değeri enflasyon karşısında aşınan bir arsa. Gerçek değer, kağıt üstünde hayal edilen rakamda değil, bugünün koşullarında gerçekleştirilebilir bir projede saklıdır. Teklif almadan önce bağımsız bir mühendislik gözüyle güncel maliyet ve fizibilite hesabı yaptırın; imar durumuna göre gerçekçi inşaat alanı ve makul kâr marjı hesaplandığında hangi oranın gerçekçi olduğu kendiliğinden ortaya çıkar. Unutmamak gerekir ki: atıl bekleyen arsa sahibine kazandırmaz, sadece zamanla değer kaybettirir.

Kat karşılığı inşaat, doğru yürütüldüğünde hem arsa sahibi hem müteahhit için değer üreten, şehrimizin dönüşümünü hızlandıran güçlü bir model. Ama bu modelin sağlıklı işlemesi, kararın yalnızca “kim daha çok daire veriyor” sorusuna indirgenmemesinden geçiyor. Oran önemli, evet — ama müteahhidin bitirme gücü, hızı ve projeye kattığı değer çoğu zaman o orandan çok daha belirleyici. Bursalı arsa sahiplerine tavsiyem: Acele etmeyin, karşınızdaki müteahhidi gerçekten tanıyın. Sahada geçirdiğim yıllar bana şunu öğretti — iyi bir kat karşılığı süreci, iyi bir evlilik gibidir; sadece başlangıçtaki teklife değil, uzun soluklu birlikte yürüme kapasitesine bakmak gerekir. Sağlıcakla kalın.