Bir tıkla gelen tehlike: “Tapuda dijital dolandırıcılık”

SEMA NUR ÇINAR-ÖZEL HABER

Gayrimenkul piyasasında son dönemde yaşanan yapısal değişimler ve dolandırıcılık yöntemlerindeki dijitalleşme, mülk alıcıları ile satıcılarını yeni nesil tehditlerle karşı karşıya bırakıyor.

Kent Bursa Gazetesi olarak, Avukat Pınar Karpuz ile gerçekleştirdiğimiz bu özel röportajda, gayrimenkul hukuku, tapu güvenliği ve hisseli taşınmaz alımlarındaki kritik “Miras” süreçleri hakkında önemli detayları konuştuk.

Özellikle e-Devlet ve Web Tapu simülasyonları üzerinden yapılan şifre avcılığına karşı vatandaşları uyaran Av. Pınar Karpuz, fiziki olarak gösterilen alanlar ile tapu kayıtları arasındaki uyuşmazlıklara değindi.

Hisseli tarla veya arsa yatırımlarında ortaya çıkan ortaklığın giderilmesi ve ön alım hakkı gibi en çok mağduriyet yaratan hukuki risklerin altını çizen Av. Pınar Karpuz, tapu dairesine gitmeden önce mutlaka incelenmesi gereken güvenlik adımlarını ve para transferinin eş zamanlı yürütülmesini sağlayan bloke ödeme sistemlerinin önemini gazetemiz okurları için özetledi.

KLASİK YÖNTEMLER EVRİLDİ, DİJİTAL DOLANDIRICILIK ÖNE ÇIKTI

Gayrimenkul sektöründe son dönemde yaşanan dolandırıcılık vakalarında ciddi bir değişim yaşandığını belirten Av. Pınar Karpuz, süreçlerin artık dijital platformlar üzerinden manipüle edildiğini ifade etti. Av. Pınar Karpuz, gayrimenkul alım-satımında son dönemde yaşanan bu değişimi ve yeni nesil tuzakları şu sözlerle aktardı:

“Son dönemde her yeni uygulamanın kötüye kullanılmasının gibi bu alanda da bazı mağduriyetler yaşanıyor. Klasik ‘sahte tapu’ veya ‘aynı taşınmazı birden fazla kişiye satma’ vakalarının yanında, dijital yöntemlerle yapılan dolandırıcılık girişimleri daha fazla öne çıkıyor. Özellikle e-Devlet, Web Tapu, SMS ve sahte internet siteleri üzerinden kimlik ve hesap bilgilerinin ele geçirilmesine yönelik girişimler konusunda resmi uyarılar yapılıyor. Son dönemde görülen başlıca yöntemlerden bazıları Sahte Web Tapu veya e-Devlet siteleri oluşturularak gerçek siteyi taklit eden bağlantılarla kullanıcı adı, şifre veya banka bilgileri alınmaya çalışılıyor. Bunun yanında şifre ele geçirmeye çalışılarak ‘işleminizi hızlandıralım’, ‘randevunuzu biz alalım’ gibi vaatlerle e-Devlet veya Web Tapu şifresi isteniyor. Özellikle daha yaşlı vatandaşlarımızın dijital uygulamaları daha az kullanabilmelerinden faydalanılmaya çalışılmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de özellikle bu konuda uyarıyor. Bunun yanında Sahte vekâlet ve kimlik kullanımı da görülüyor. Bu nedenle son yıllarda SMS bilgilendirmeleri ve ek güvenlik uygulamaları yaygınlaştırıldı. Kapora dolandırıcılığı ise en çok karşılaşılan örneklerden biri haline gelmiş vaziyette. Tapu aşamasına gelmeden önce, taşınmaz sahibi olmayan kişilere yüksek kaporalar gönderilmesi hâlâ yaygın risklerden biri.”

TAPU DAİRESİNE GİTMEDEN ÖNCE ‘GÜVENLİ İŞLEM REÇETESİ’

Vatandaşların mağduriyet yaşamaması adına işlem öncesinde ve esnasında uygulanabilecek pratik ve hukuki önlemler bulunduğunu kaydeden Av. Pınar Karpuz, alıcılar ve satıcılar için dikkat edilmesi gereken kritik hususları şu şekilde sıraladı:

“Oysaki Tapu dairesine gitmeden önce dikkat edilecek birkaç husus ile bu işlemleri daha güvenli şekilde tamamlayabilirsiniz. Kısaca açıklamak gerekirse;

Alıcı açısından; Taşınmazın tapu bilgilerini doğrulamak gerekmektedir. Ada, parsel, bağımsız bölüm bilgilerini kontrol etmek ve gösterilen daire ile tapudaki taşınmazın aynı olduğundan emin olmak önemlidir. Tapu kayıtlarından Şerh, haciz, ipotek kontrolü ile aile konutu şerhi veya satışa engel başka kayıtolup olmadığını incelemek gerekmektedir. Kimlik ve yetkiyi doğrulamak ile Vekâletnamenin kapsamını incelemek de önem kazanmaktadır. Bir diğer önemli husus kapora gönderirken dikkatli olmaktır. Mümkünse doğrudan malike göndermek, Açıklama kısmına taşınmaz bilgilerini yazmak ve elden ödeme yapmamak da dikkat edilmesi gereken konulardır. Bunun yanında e-Devlet veya Web Tapu şifresi hiçbir emlakçıya, danışmana veya üçüncü kişiye verilmemelidir.

Satıcı açısından; Web Tapu ve e-Devlet hesap güvenliğini kontrol etmek, telefon numaranızın güncel olduğundan emin olmak Taşınmazla ilgili işlem başlatıldığında SMS bilgilendirmesi alabilmeniz açısından önem taşır.”

“PANİK VE ACELE ETTİRENLERE KARŞI DİKKATLİ OLUNMALI”

İmza aşamasında ve finansal süreçlerin yönetiminde soğukkanlı olunması gerektiğinin altını çizen Av. Pınar Karpuz, sahadaki en büyük risk faktörünün para transferi ile mülk devrinin eş zamanlı yapılamaması olduğunu belirterek açıklamalarını şu uyarılarla tamamladı:

“Her iki taraf için de imzalamadan önce ekrandaki veya önünüze gelen tüm bilgileri okumak gerekmektedir. Satış bedeli, bağımsız bölüm numarası ve taraf bilgileri kısımlarının kontrol edilmesi önem taşımaktadır. Bu aşamada panik yapmanıza sebep olacak davranışlarda bulunan veya acele ettiren kişilere karşı dikkatli olunması gerekmektedir. Tapu personeli dışında kimsenin yönlendirmesiyle belge imzalamamak da hatırlatılması gereken başka bir husus olarak sayılabilecektir.

Para transferi konusunda gayrimenkul işlemlerindeki en büyük risklerden biri para ile tapu devrinin eş zamanlı yürütülememesidir. Satışta elden nakit taşımamak, banka üzerinden iz bırakacak şekilde ödeme yapmak, mümkünse bankaların veya yetkili kurumların sunduğu güvenli ödeme / bloke ödeme sistemlerini tercih etmek ve transfer açıklamasına taşınmaz bilgilerini yazmak önemlidir.”

HİSSELİ GAYRİMENKUL ALIMINDA ‘GİZLİ TEHLİKELER’

Yatırım veya kullanım amacıyla hisseli tarla ve arsa almayı düşünen vatandaşları bekleyen hukuki risklere de açıklık getiren Av. Pınar Karpuz, paylı mülkiyetin en büyük handikaplarını paylaştı. Hisseli taşınmazlarda satın alınan payın, sahada otomatik olarak belirli bir fiziksel alanı temsil etmediğini vurgulayan Karpuz, tapu kaydı ile fiili kullanım arasındaki uyuşmazlıklara dikkat çekerek şöyle konuştu:

“Hisseli tarla veya arsa alımlarında en büyük risk, satın aldığınız payın size arazinin belirli bir fiziksel bölümünü otomatik olarak vermemesidir. Tapuda görünen pay ile sahada kullanılan alan aynı şey olmayabilir.

1. Belirli bir yeri değil, payı satın alırsınız

Örneğin 10 dönümlük bir tarlanın %20 hissesini aldığınızda, tapuda genellikle ‘2 dönümlük şu köşe’ size ait olmaz. Siz tüm taşınmazın 1/5 oranında ortağı olursunuz.

Bu nedenle:

• Satıcının gösterdiği alan hukuken size ait olmayabilir.
• Diğer hissedarlar kullanım konusunda itiraz edebilir.
• Fiili kullanım ile tapu kaydı farklı olabilir.”

2. Ortaklığın sona erdirilmesi (izale-i şüyu) riski

Paylı mülkiyetlerde ortaklığın devam ettirilemediği durumlarda hukuki süreçlerin devreye girdiğini belirten Avukat Pınar Karpuz, “Ortaklığın sona erdirilmesi (izale-i şüyu) riski” başlığı altında şu tehlikelere işaret etti:

“Diğer hissedarlardan biri mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu durumda:

• Taşınmaz bölünebiliyorsa bölüştürülebilir.
• Bölünemiyorsa açık artırma yoluyla satılabilir.
• Siz yatırım amacıyla aldığınız taşınmazı istemeden satış sürecinde bulabilirsiniz.

Bu, hisseli taşınmazlarda en önemli hukuki risklerden biridir.”

3. Ön alım (şufa) hakkı

Hisseli mülk alımlarında sıklıkla göz ardı edilen şufa (ön alım) hakkı ve spekülatif imar söylemleri konusunda da net uyarılarda bulunan Karpuz, konuşmasını şu önemli maddelerle sürdürdü:

“Ön alım (şufa) hakkı, hisseli taşınmazlarda diğer hissedarların belirli koşullar altında ön alım hakkı bulunabilir. Yani: Siz hisseyi satın aldıktan sonra, bir hissedar yasal süre içinde dava açarak, aynı bedeli ödeyip payı kendi üzerine geçirebilir. Özellikle tarım arazilerinde ve eski hisseli yapılarda bu konu dikkatle incelenmelidir.

4. İmar ve yapılaşma beklentisinin gerçekleşmemesi

Hisseli arsalar bazen: ‘Yakında imara açılacak’, ‘Parselasyon çıkacak’, ‘Villa arsası olacak’ gibi söylemlerle pazarlanır. Ancak imar planı olmayabilir. Yol, altyapı veya yapılaşma hakkı bulunmayabilir. Uzun yıllar hiçbir değişiklik gerçekleşmeyebilir. İmar durumunu mutlaka ilgili belediyeden teyit etmek gerekir.”

5. Tarım arazilerinde kullanım kısıtlamaları

Tarlaların imar hakları ve lojistik sorunları hakkında teknik detaylar veren Avukat Pınar Karpuz, kırsal bölgelerdeki parselasyon sıkıntılarını şu şekilde ifade etti:

“Tarla alırken: Asgari tarımsal büyüklük şartları, bölünme kısıtları, tarım dışı kullanım izinleri gibi mevzuat hükümleri devreye girebilir. Bir tarlanın hissedarı olmak, üzerine ev yapabileceğiniz anlamına gelmez.

6. Çok sayıda hissedar bulunması

Bazı taşınmazlarda onlarca hatta yüzlerce hissedar olabilir. Bu durumda: Karar almak zorlaşır. Satış işlemleri karmaşıklaşır. Yer kullanımında anlaşmazlıklar çıkabilir. Alıcı bulmak zorlaşabilir.

7. Yol, geçit ve erişim sorunu

Özellikle kırsal bölgelerde: Kadastral yol bulunmayabilir. Taşınmaza fiilen ulaşım komşu parseller üzerinden sağlanıyor olabilir. Bu durum ileride ciddi değer ve kullanım sorunları yaratabilir.”

8. Haciz, ipotek ve şerhler

Yatırımcıların imzayı atmadan önce tapu kayıtlarını çok sıkı bir süzgeçten geçirmesi gerektiğini aktaran Av. Pınar Karpuz, röportajı güvenli işlem formülüyle tamamladı:

” Satın almadan önce tapu kaydında: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi, kamulaştırma veya enerji hattı kısıtları olup olmadığı incelenmelidir.

Alım öncesinde mutlaka kontrol edilmesi gerekenler:

• Tapu kaydındaki hisse oranı. Hissedar sayısı.
• Taşınmazın imar durumu.
• Kadastral yol erişimi.
• Fiili kullanımın nasıl paylaşıldığı.
• Hissedarlar arasında yazılı kullanım anlaşması olup olmadığı.
• Şufa (ön alım) riski.
• İpotek, haciz ve diğer şerhler.

En güvenli senaryo, hisseli taşınmazın paylı mülkiyet yerine fiilen ve hukuken ayrılmış bağımsız parsellerden oluşması veya hissedarlar arasında resmî olarak netleştirilmiş bir kullanım düzeninin bulunmasıdır.”

Gayrimenkul sektöründeki dijital dönüşümün ve hisseli taşınmaz mülkiyetinin beraberinde getirdiği bu karmaşık süreçler, mülk alım-satımı yapacak vatandaşların adımlarını çok daha temkinli atmasını zorunlu kılıyor. Sektörde yaşanan yeni nesil dolandırıcılık vakalarına, kapora tuzaklarına ve paylı mülkiyetlerden doğan şufa ya da izale-i şüyu gibi ciddi risklere karşı koruma kalkanı oluşturmanın yolu ise tam anlamıyla hukuki okuryazarlıktan geçiyor.

Avukat Pınar Karpuz’un gazetemize yaptığı hayati uyarılar, resmi kurumlardan teyit alınmadan ve güvenli ödeme yöntemleri devreye sokulmadan atılan aceleci imzaların ne denli büyük hak kayıplarına yol açabileceğini net bir şekilde ortaya koyuyor. Gerek tapu dairelerindeki işlemler esnasında gerekse arsa-tarla yatırımlarında mağduriyet yaşamamanın formülü, dijital şifrelerin gizliliğinden kadastral yol erişimine, resmi şerh kontrollerinden bloke ödeme sistemlerine kadar her detayı imza öncesinde titizlikle incelemekten ve mülkü hukuki güvence altına almaktan geçiyor.